Una guida per chiarire come non vi siano scadenze per l'applicazione dell'Iva al 10% per i lavori di manutenzione straordinaria ed ordinaria.

Con l'art. 2, co. 11, L. 191/2009 (Finanziaria 2010) è stata prevista a “regime”, con effetto dal 2010, l'applicazione dell'aliquota Iva agevolata del 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata (almeno il 50%). Gli interventi si distinguono in lavori di tipo ordinario e straordinario a seconda che siano finalizzati a conservare oppure ad innovare gli elementi e gli impianti esistenti (si vedano gli esempi seguenti).

Manutenzione ordinaria

Gli interventi si caratterizzano per il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, con opera sostanzialmente di riparazione dell'esistente e riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Pertanto la manutenzione ordinaria consiste in operazioni di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti di finitura degli edifici, e in operazioni necessarie per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti.

A titolo esemplificativo e non esaustivo, possono essere:

• sostituzione integrale o parziale di pavimenti e opere di finitura e conservazione;
• riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per Io smaltimento delle acque bianche e nere):
• rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
• rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
• rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali;
• sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
• riparazione balconi e terrazze e relative pavimentazioni e riparazione recinzioni;
• sostituzione elementi di impianti tecnologici;
• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia;
• adeguamento e rifacimento degli impianti elettrici e di riscaldamento;
• rifacimento di parte delle strutture portanti dei pavimenti e dei rivestimenti;
• installazione ascensori e scale di sicurezza e sostituzione delle funi degli ascensori per adeguare l'impianto alle norme di legge;
• interventi su parti lignee esterne e realizzazione di poggiolate sulla facciata principale;
• demolizione di tramezzature e realizzazione di nuove mura divisorie e chiusura di vani porta esistenti con apertura di nuovi vani;
• rifacimento impianto elettrico, rinnovo impianto idrico-sanitario di bagni e cucina;
• posa in opera di nuovi pavimenti e rivestimenti.

 Inoltre, per lavori su parti condominiali

• sostituzione della centralina e delle sonde per la regolazione automatica del calore distribuito dalla centrale termica;
• riparazione di perdite d'acqua delle condotte in pressione dell'impianto condominiale;
• lavori di scavo e ripristino del piano del cortile e di posa di tubi per portare il contatore di fornitura dell'acqua potabile all'esterno della proprietà;
• sostituzione del manto di tegole previa demolizione e rifacimento dei correntini di aggancio per diverso passo delle tegole nuove simili alle preesistenti;
• rifacimento dell'impermeabilizzazione e del piano piastrellato;
• impermeabilizzazione grondaie del tetto;
• verniciatura parapetti in metallo dei balconi.

Manutenzione straordinaria

Riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici,e le opere e le modifiche per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso. La manutenzione straordinaria si riferisce, quindi, a interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia e impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all'uso corrente l'edificio e le singole unita immobiliari, senza comportare alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente. Inoltre tali interventi sono realizzati con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d'uso dell'immobile.

A titolo esemplificativo e non esaustivo, possono essere:

• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• realizzazione e adeguamenti di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili,realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
• realizzazione e integrazione di servizi igienico sanitari senza alterare volumi e superfici;
• realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell'edificio;
• il consolidamento delle strutture di fondazione ed in elevazione;
• sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d'imposta, e sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
• rifacimento di scale e rampe;
• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
• sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell'unita immobiliare;
• realizzazione di elementi dl sostegno di singole parti strutturali;
• interventi finalizzati al risparmio energetico;
• realizzazione di rete fognaria con opere interne o esterne per l'allacciamento tra abitazioni private e la rete fognaria pubblica, finalizzata a integrare i servizi igienico-sanitari;
• tinteggiatura facciata esterna con raschiatura degli intonaci e successiva tinteggiatura con manto protettivo traspirante impermeabilizzante con modifica di materiali e colori;
• demolizione e rifacimento attuali canali di grondaia e pluviali in lamiera, con nuovi elementi in rame e nuove installazioni;
• realizzazione di marciapiede su suolo privato con posa di nuova pavimentazione;
• nuova installazione dell'impianto di condizionamento con unità refrigerante esterna e unita ventilanti interne pensili;
• sostituzione caldaia esistente e nuova installazione bollitore per acqua sanitaria;
• apertura di lucernari di mansarde, senza la modifica della destinazione d'uso.

Ambito di applicazione dell'iva ridotta

Come per il periodo in cui l'applicabilità dell'agevolazione è stata oggetto di proroga, anche la modifica apportata dalla Finanziaria 2010 per l'introduzione dell'Iva al 10% “a regime” riguarda solamente la sostituzione del requisito “temporale” di efficacia della disposizione, per cui restano invariati i presupposti, le condizioni e le modalità per usufruirne introdotti dalla L. 488/1999.

Pertanto l'Iva ridotta si applica:

• ai fabbricati a prevalente destinazione abitativa private;
• sull'intero corrispettivo riferito all'impiego di manodopera e alla contemporanea fornitura di materie prime e semilavorate che non costituisca una parte significativa dell'intero intervento;
• se sono utilizzati beni significativi, fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell'intervento di manutenzione ed il valore dei beni stessi.

I. Fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata

L'Iva al 10% sui lavori di manutenzione si applica con riferimento agli immobili a prevalente destinazione abitative privata a:

• singole unita immobiliari a destinazione abitativa (categorie catastali da A/1 ad A/9 e categoria A/11, esclusa la A/10), indipendentemente dall'effettivo utilizzo (non èe rilevante che vi si eserciti effettivamente un'occupazione abitativa o non abitativa o promiscua) e relative pertinenze;
• interi fabbricati con più del 50% della superficie dei piani sopra terra destinata ad abitazione privata, per gli interventi effettuati sulle parti condominiali. Non è necessario che ricorra l'altra condizione richiesta dalla L. 408/1949 (legge “Tupini”), vale a dire che la superficie destinata a negozi non ecceda il 25% della superficie dei piani sopra terra.

A tali interventi, l'aliquota del 10% si applica anche in relazione alle quote millesimali corrispondenti alle unità abitative situate nell'edificio. Inoltre, se i lavori sono effettuati, anziché sulle parti comuni, su una singola unite immobiliare del fabbricato, l'Iva ridotta si applica solo se tale unita ha le caratteristiche abitative sopra indicate o ne costituisce una pertinenza (C.M. 7.4.2000, n. 71/E).

Rientrano nell'agevolazione anche:

• le pertinenze di immobili abitativi, anche se la pertinenza è situata in un edificio non a prevalente destinazione abitativa;
• gli edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso ai sensi della L. 659/1961, purché costituiscano stabile residenza di collettività (ad es. collegi, orfanotrofi, ospizi, brefotrofi,monasteri, conventi) e indipendentemente dalla classificazione catastale;
• gli edifici di edilizia residenziale pubblica a prevalente destinazione abitativa. Per essi si assoggettano ad Iva al 10% i corrispettivi degli interventi di manutenzione ordinaria (alla manutenzione straordinaria si applica già a regime l'aliquota del 10% - n. 127- duo - decies, Tabella A, Parte lll, D.RR. 633/1972).

II. Fabbricati esclusi dall'agevolazione

Si applica l'Iva del 22% ai corrispettivi degli interventi dli manutenzione relativi a:

• fabbricati destinati ad utilizzazioni pubbliche non residenziali scuole, caserme, ecc.);
• singole unità immobiliari della categoria A/10 (uffici e studi privati), indipendentemente dall'effettivo utilizzo e anche qualora queste ultima siano parte di un fabbricato che, unitariamente considerato, abbia prevalente destinazione abitativa.

Beni forniti nell'ambito dei lavori di manutenzione

L'aliquota Iva del 10% è applicabile alla prestazione di servizi complessivamente intesa, per cui, oltre ai beni finiti, essa comprende (in quanto confluenti nella manodopera, cioè nel valore della prestazione) anche la contemporanea fornitura delle materie prime e semilavorate e degli altri beni necessari per i lavori, a condizione che tali beni non costituiscano una parte significativa del valore delle cessioni effettuate nell'ambito dell'intervento di manutenzione (C.M.29.12.1999, n. 247/E; C.M. 7.4.2000, n. 71/E).

Qualora nel lavori di manutenzione siano utilizzati i beni di valore significativo elencati dal D.M. 29.12.1999, l'Iva ridotta si applica solo fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell'intervento di manutenzione e il valore dei beni stessi (da indicare distintamente in fattura). L'elenco dei beni significativi comprende: ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetterie da bagno ed impianti di sicurezza.

L'elenco è tassativo, ma i termini che individuano i beni significativi vanno intesi non in senso tecnico, ma nel loro significato generico, con riferimento a tutti i beni aventi Ia stessa funzionalità anche se, per specifiche caratteristiche o esigenze commerciali, hanno differenti denominazioni (ad es. il climatizzatore è incluso tra gli apparecchi di condizionamento e riciclo dell'aria e la vasca idromassaggio tra i sanitari).

Non sono considerati beni significativi le singole parti o pezzi staccati che Ii compongono (ad es. il bruciatore di una caldaia), indipendentemente dal fatto che abbiano una notevole rilevanza rispetto alla struttura e alla funzionalità del bene oppure che abbiano scarso valore.

I. Manutenzione con impiego di beni significativi

Se nell'ambito dell'intervento di manutenzione vi è anche una fornitura di beni significativi, l'Iva del 10% non si applica all'intero corrispettivo pattuito, ma solo:

• sul valore dell'intera prestazione diminuita del valore del bene significativo;
• sulla parte del valore del bene significativo corrispondente al valore netto della prestazione (pari al corrispettivo totale senza i beni significativi, cioè la fornitura di altri beni più la manodopera).

La parte del valore del bene significativo eccedente il valore netto della prestazione è soggetta all'aliquota normale del bene stesso.

II. Manutenzione senza impiego di beni significativi

Nel caso in cui nei lavori di manutenzione siano impiegati solo beni non compresi tra quelli significativi (ad es. utilizzo di piastrelle nella sostituzione di pavimento), non è necessaria l'elencazione in fattura dei beni, ma va descritta solo la natura dell'intervento e va esposto distintamente il costo della manodopera utilizzata.

III. Fornitura di beni con posa in opera

In generale, le cessioni con posa in opera del materiale impiegato non sono agevolabili poiché costituiscono una cessione di beni, salvo che tra Ie parti sia stipulate un contratto di appalto. In quest'ultimo caso, l'operazione costituisce una prestazione di servizi ed è applicabile l'lva del 10%.

La C.M. 7.4.2000, n. 71/E ha, però, riconosciuto agevolabili con l'Iva al 10% anche gli interventi di manutenzione realizzati mediante cessione con posa in opera di beni (sia beni finiti, anche diversi dai beni significativi, sia materie prime e semilavorati in quanto in tali interventi l'apporto della manodopera assume un particolare rilievo ai fini della qualificazione dell'operazione.

Infatti, secondo le Entrate, oggetto dell'agevolazione di cui all'art. 7, co. 1, lett. b, L. 488/1999 è costituito dalla realizzazione dei lavori, a prescindere dalle modalità utilizzate; la norma non agevola le cessioni in quanto tali, ma per il fatto che l'intervento comporta anche la fornitura di beni.

Tale interpretazione si è discostata dalla norma generale in base alla quale l'aliquota Iva ridotta non è riconosciuta alle forniture di materiali per l'edilizia, ma solo alle cessioni di beni finiti ed alle prestazioni effettuate in base a contratti di appalto, ma non è stata criticata dalla dottrina in quanto di maggior favore per il contribuente.

Tuttavia, con la C.M. 31.5.2007, n. 36/E, l'Agenzia delle Entrate e sembrata esprimersi in contrasto con la precedente C.M. 71/E/2000 in quanto, pur rinviando a tale circolare, ha precisato che “le cessioni di beni restano assoggettate all'aliquota Iva ridotta solo se la relativa fornitura è posta in essere nell'ambito di un contratto di appalto”. Si auspicano nuovi chiarimenti al riguardo.

Fatturazione degli interventi con fornitura di beni significativi

Quando con i lavori di manutenzione si utilizzano beni di valore significativo, nella fattura si indicano, distintamente:

• il corrispettivo del servizio, al netto del valore dei beni significativi;
• la parte del valore dei beni stessi cui è applicabile l'aliquota Iva ridotta (10%);
• l'eventuale parte residua del valore dei beni stessi soggetta all'aliquota del 22%.

l beni significativi devono essere evidenziati in fattura distintamente dal servizio anche se dal calcolo risulta che l'intero valore del bene significativo (in pratica quando il valore dei beni significativi non supera la meta dell'importo complessivo dell'intervento ) va assoggettato a Iva del 10%.

Indicazione del costo della mano d'opera in fattura

Per beneficiare dell'aliquota del 10%, per i lavori di manutenzione fatturati nel corso del 2007, era necessaria l'indicazione distinta in fattura del costo della manodopera (sia quella direttamente utilizzata, sia quella impiegata da eventuali appaltatori e subappaltatori, come previsto per usufruire della detrazione Irpef del 36% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio in relazione alle fatture emesse dal 4.7.2006. Invece per le fatture emesse dal 2008, per l'applicazione dell'Iva ridotta non e più richiesta la separata esposizione della manodopera, eliminata di recente anche per potersi avvalere della detrazione Irpef.

Pertanto l'indicazione in fattura del costo della manodopera è obbligatoria anche per le fatture emesse dal 2008 se, unitamente all'Iva ridotta, si intenda beneficiare anche della detrazione Irpef del 36% (C.M. 19.2.2008, n. 12/E).