I primi riferimenti del codice civile che ispirano chi compila le tabelle millesimali, sono il titolo VII capo I (comunione in generale) e II (comunione in condominio) e le norme di attuazione, mentre gli unici riferimenti per il loro calcolo, sono le circolari ministeriali nr. 12480/1966 e la 2945/1993 dove vengono indicati i criteri di valutazione e specificato il metodo di calcolo a superficie od a volume (che ben pochi conoscono), quest'ultimo aspetto da prendere in considerazione quando ci sono evidenti differenze di altezza tra i piani, come sottotetti talmente elevati da realizzarvi soppalchi.
Nel corso degli anni, i testi si sono moltiplicati sulla base di esperienze e studi in materia, di fatto lo studio ha preso in riferimento gli autorevoli scritti di Vincenzo Gasparelli, dove i coefficienti oltre che in detrazione alle superfici, diventano anche in aumento nel caso in cui certe condizioni diventino un vantaggio per l'unità immobiliare.

In questa sede, si vuole ribadire come non vi siano obblighi normativi nella loro redazione, bensì delle linee guida; rimane sempre a discrezione del tecnico il criterio di calcolo. Volendo usare una provocazione, nessuno vieta di utilizzare le semplici superfici o i valori catastali.

CIRCOLARE MINISTERIALE 12480/1966

Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato.

Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.

Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:

a) caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione;
b) caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente
esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto;
c) caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne:
luminosità.

Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento. All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.
Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:

a) coefficiente di destinazione,
b) coefficiente di piano,
c) coefficiente di orientamento,
d) coefficiente di prospetto,
e) coefficiente di luminosità,
f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.

Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di destinazione. Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità. Si sommano quindi – per ogni alloggio – le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento. La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune.

Ciò premesso, allo scopo di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.

Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’ chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze. Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità. Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze.

Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli.

Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:
- camere……………………………..………………..…… 1,00
- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio)……..…….. 0,90
- corridoi, disimpegni…………………………….………. 0,80
- logge racchiuse tra tre pareti………………..………… 0,50÷0,35
- cantine e soffitte (di sgombero)…………..…………… 0,45÷0,30
- balconi coperti ……………………………….…………. 0,30
- balconi scoperti ……………………………….………… 0,25
- terrazzo a livello …………………………….………….. 0,22
- giardini ed aree di rispetto …………………………….. 0,15÷0,10

E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento. Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare.

Coefficiente di piano. – Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa. Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore.
Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano. Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti. Indicato con ps il piano scantinato, pt il piano terreno, pr l’eventuale piano rialzato, p1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n

ps : 0,75
pt : 0,85
pr : 0,90
p1 : 0,95
da p2 a pn-2 : 1,00
pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali
pn : 1,00 con detrazioni eventuali.

Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.
Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche. Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.
Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani. Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di appetibilità commerciale.

Coefficiente di orientamento. – Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato. La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da adottare sono:

- quadrante SE-SO : 1,00÷0,97
- quadrante NE-SE : 0,97÷0,90
- quadrante NO-NE : 0,90÷0,80
- per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75.

Coefficiente di prospetto. – Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell’edificio: è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano. Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.
Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto:

- su giardini, vedute panoramiche, strade …………………………… 1,00÷0,95
- su zone di rispetto …………………………..………….……………… 0,90÷0,85
- su cortili ………………..………………………………..……………… 0,85
- su chiostrine …………..………………………………..……………… 0,80
- locali senza finestre e cantinati …..……..…………..……………… 0,75

Coefficiente di luminosità. – Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano). Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata. Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione.
Pertanto, con riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti siano i seguenti:

indicando con K=Sf/Sa detto rapporto:
per K= 1/6 o maggiore l=1,000
per K=1/7 l=0,965
per K=1/8 l=0,940
per K=1/9 l=0,920
per K=1/10 l=0,900
per spazi aperti l=1,000

Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. – In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati. Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto. E’ possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità. In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici.

CIRCOLARE MINISTERIALE 2945/1993 (precisazione della 12480/1966)

A conclusione dell’esposizione dei criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti.

Peraltro, allo scopo di agevolare il compito dei collaudatori e di garantire maggiore uniformita' di comportamenti nell'attuazione di dette istruzioni, onde evitare quanto piu' possibile il contenzioso, si ritiene opportuno che, unitamente agli atti di contabilita' finale, le coopeative edilizie interessate predispongano, tramite un tecnico di fiducia (preferibilmente il direttore dei lavori), e consegnino al collaudatore:

a) una pianta di ciascun alloggio con l'indicazione dei punti cardinali e della superficie utile di ogni vano - comprese quelle dei corridoi, disimpegni, ripostigli, logge, balconi (coperti e scoperti) e terrazze - espressa in metri quadrati.

Le superfici utili dei balconi che presentano varie esposizioni dovranno essere frazionate in relazione all'orientamento.

Qualora gli alloggi realizzati abbiano differente altezza, l'indicazione della superficie utile dei singoli vani dovra' essere sostituita con la rispettiva cubatura.

In tal caso, una volta determinata la cubatura complessiva dell'alloggio, questa dovra' poi essere trasformata in mq dividendola per l'altezza media di m. 2,80;

b) una pianta del piano delle cantine con l'indicazione, per ogni singolo locale, della superficie utile e del rispettivo socio assegnatario. L'eventuale differenza di altezza fra le cantine dovra' essere esplecitamente tenuta presente nella determinazione del coefficiente di funzionalita' globale dell'alloggio.

c) una pianta dell'autorimessa con l'indicazione, per ogni posto macchina (se autorimessa comune) o per ogni box (se autorimesse singole), della superficie utile e del rispettivo socio assegnatario. Qualora l'autorimessa sia del tipo misto, nel fornire le indicazioni di cui sopra, dovra' essere specificato, per ogni singolo caso, se trattasi di box o di posto macchina. Anche per le autorimesse, le eventuali differenze dovranno essere esplicitamente tenute presenti nella determinazione del coefficiente di funzionalita' globale dell'alloggio.

d) una planimetria generale con l'indicazione delle superfici dei giardini e delle aree di rispetto assegnati. Le superfici dei giardini che presentino varie esposizioni dovranno essere frazionate in rapporto all'esposizione.