Negli ultimi anni le aree edificabili hanno subito un vertiginoso aumento dei prezzi, di qui la naturale esigenza per chi costruisce, di sfruttare tutta la cubatura a disposizione, realizzando edifici con più unità possibili. Sono nati quindi un sempre maggior numero di condomini, anche nei piccoli centri urbani dove prevalevano le case uni o bifamiliari.

All'interno di questi edifici, l'equa ripartizione delle spese è uno dei fondamentisu cui si deve fondare un sereno rapporto di vicinato.  

Di conseguenza il tecnico che compila le tabelle millesimali necessarie, ha nel suo operato una responsabilità pesante: creare le basi affinché l'amministratore possa gestire correttamente il condominio, sapendo che ogni suo errore, rischia di apportare un danno economico per alcuni condomini come un ingiustificato arricchimento ad altri.

Per tale ragione, è opportuna una analisi approfondita delle caratteristiche dell'immobile, prendendo in considerazione, diversi criteri per determinare il valore millesimale di ogni unità. Il tutto, mettendosi nella condizione di poter fornire una spiegazione tecnica delle sue scelte, senza dover entrare nel merito di quelle sfumature, che debbono comunque rimanere entro i margini di una valutazione oggettiva ma discrezionale.

Va precisato, che non vi è alcun obbligo normativo su come le tabelle millesimali debbano essere redatte. Paradossalmente, si potrebbero utilizzare le sole rendite catastali, per stabilire i valori proporzionali delle parti private.

La modifica delle tabelle millesimali

Dopo la riforma del condominio, l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevede che i valori delle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Sono previste due eccezioni all'unanimità, ovvero:

• quando risulta che sono conseguenza di un errore;
• quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Le spese sono a carico di chi ha dato luogo alla variazione.

In questo caso, la maggioranza per modificare le tabelle millesimali è quella qualificata, ovvero una assemblea regolare, che deliberi a maggioranza con almeno i 500 millesimi dell'edificio.

In precedenza, è stata espressa una considerazione importante in merito allo scopo dei millesimi, ovvero che essi stabiliscono il valore dell'unità immobiliare esclusivamente ai fini della ripartizione delle spese. Tesi questa, sostenuta dalla sentenza nr. 18477 del 9 agosto 2010 della corte di cassazione, che testualmente cita: "l'affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti".